已近全面失控的楼市大概再不能用修修补补式的「辣招」来调控，下任政府有必要考虑更根本、更釜底抽薪的做法解决居者冇其屋、居住难的大问题。

说楼市全面失控绝对没有半点夸张。先看近几天的一些消息及成交个案。前两天，落成近二十年的旺角居屋富荣花园录得一宗癫价成交，有买家以近九百万的价钱买入一个实用面积不到六百呎的单位，创下居屋历来最高价纪录。讽刺的是，居屋计划原来是政府资助市民安居乐业的计划，可计划现在同样变成炒家图利的快捷方式，令不能申请公屋的普通入息家庭及年轻人连入门上车的机会也变得越来越渺茫。而当「居者有其屋」计划变成「炒者有其利」项目时，怎能不令人觉得香港楼市在炒家及资金不断追逐下已被严重扭曲以至失控。

再看一些基本因素。2012年开始，现届政府多次推出辣招管理需求，希望令楼市降温。当时楼价约为香港家庭入息中位数14、15倍。按国际标准，楼价达到每年入息中位数五倍已算是极难负担，有泡沫的意味，15倍大概不能或不该用难以负担这四个字了吧，因为差距已大得难以想象。五年以后的今天，政府推出一次又一次辣招，不停为调控政策加码加力，可楼价依然停不了上升。现时楼价与入息比率已升至18倍。换言之，一个普通家庭得十八年不吃不喝不花一毫钱才能买入一个500呎左右的中小单位。人生有多少个十八年，还得不吃不喝十八年！新加坡跟香港同样是地少人多的城市，楼价也相当高，可人家的负担比率还不到5倍。相比之下香港楼市怎不像「脱轨列车」。

楼市辣招效果甚微

如此「疯癫」的市况说明了两个事实。其一是政府调控楼市的多轮辣招效果甚微，不但起不到冷却楼市的效果，而且每一记新招的成效越来越小，越来越短暂。首次引入高印花税辣招时楼市好歹冷静了几个月，楼价甚至有轻微回顺。到15年再出招效果已不显著，不到几个星期楼价就回复升势，楼市又再发飙。

到去年底及上个月政府再出招收紧印花税措施，规定港人炒家及一契多伙买家不能豁免高额印花税。很可惜这些新招恍如「泥牛入海」，没有产生甚么效用，楼价继续猛升，近期已连续多个星期创新高，根本看不到任何调整迹象。

其二是当楼市完全由投资、资金主导的时候，最终用家或首次置业者根本无计可施，只能永远behind the curve，眼睁睁看着自己的购买力、收入跟楼价的差距越来越远。试想想当二手居屋也得900万才能上车，月入3万元的家庭如何筹集到首期，如何应付得了供款。而当政府的甚么首置、居屋以至绿置居定价仍跟市价挂钩时，买家、小业主越穷越见鬼的困境怎么可能打破呢？

北水高价抢占市场

何况目前在香港市场活跃的炒家、资金不少来自内地，看看中资地产商如何以超高价抢地，看看中联办官员如何以「港人」身份扫入单位就明白香港年轻人、「无壳蜗牛」面对的是财源更大、资金更雄厚的内地炒楼集团，他们为了抢占市场常不惜以超高价入货，人为的提价，藉此迅速扩大公司的规模及资产值。这样的不公平竞争下，香港的住宅单位港人怎么还可以住得起、住得到！

面对这两个新的困境，政府已不能再倚靠加辣或再推出控制需求措施应对失控的楼市，它显然应该考虑更根本、更激进的对策，包括改变市场的游戏规则，例如把居屋、新的首置居切割成另一个市场，不再跟一般的私人楼宇市场挂钩，以确保政府的资助落在解决市民居住需要上而不是变成资助业主炒楼图利上。又例如像立法会议员姚松炎建议那样把投资权与居住权分开，政府的资助房屋只让申请人得到居住权，不拥有物业，确保居屋单位落在真正用家手中。当然还可以参考新加坡的组屋模式，让居屋、绿置居等成为另类市场，只能由合资格港人买卖，不能公开转售，以减少资金追逐下的扭曲。

改变楼市游戏规则当然是重大转变，当中难免引发各种各样的震动。但楼价失控，楼市泡沫已成了香港的「非常危机」，面对非常危机当然得用非常方法解决！

来源：苹果日报